Målet med stadsutvecklingen av Norra Brunnshög i Lund är högt satt. Lunds kommun vill skapa världens främsta forsknings- och innovationsmiljö. En plats med kunskapsintensiva verksamheter, charmig och hållbar stadsmiljö med en internationell prägel. Helt enkelt, en plats där hjärta och hjärna möts.
Uppdraget
Domkyrkan är en aktiv och drivande markägare i Norra Brunnshög som vill ligga i framkant kring innovation och hållbarhet. De har givit Svefa i uppdrag att ta fram en utvecklingsstrategi för Domkyrkans mark.
Svefas roll är att säkerställa ett genomförande av projektet som ligger i linje med Domkyrkans och Lunds kommuns högt ställda förväntningar om den hållbara staden.
I uppdraget ingick:
- Ansvar för finansiering och genomförandefrågor
- Utveckling av genomförandestrategi för projektet och platsen
- Framtagande av hållbar och tydlig utvecklingsplan för projektet
- Ansvar att säkerställa att strategiska vägval avseende hållbarhet genomförs
Så tog vi oss an uppdraget
Utgångspunkten har varit att bygga en vision för stadsbyggnadsprojektet Råängen som ligger i linje med Domkyrkans grundläggande värderingar kring människor, samtal, arbete och mötesplatser och ett förhållningssätt till landskapet, grannskapet och värdskapet.
Visionen har utarbetats under lång tid med omfattande omvärldsbevakning kring hållbar stadsbyggnad och samtal med branschföreträdare och ämnesexperter inom viktiga kunskapsområden.
Med visionen som utgångspunkt har ett ramprogram tagits fram med en struktur för bostäder, verksamheter, service och platsbildningar. Genom området skär den nya spårvägen som ger förutsättningar för en tät och varierad stadsbyggnad inom de 12 hektar som Råängen rymmer.
Med stöd i dessa förutsättningar har en utvecklingsstrategi formats som kommer bearbetas vidare successivt i projektet. Finansiering och kassaflöde vid utvecklingen ska analyseras mot utvecklingstakt, marknadsförutsättningar, bebyggelsetyper, upplåtelseformer, egen husproduktion, avyttringar och investeringar i infrastruktur.
Hur säkerställs att Domkyrkans och kommunens högt ställda krav på hållbarhet följs?
Ett effektivt sätt att ha stor kontroll på hur hållbarhetsmål ska formas och få genomslag i utförandet är att behålla rådigheten över process- och fastighetsägande så länge som möjligt i respektive delprojekt. Eftersom stadsbyggande är en iterativ process där en lång rad faktorer ska tas i beaktande vid utformning av byggnader och platser är det mycket lättare att precisera och följa upp hållbarhetskrav nära genomförandetidpunkten.
En viktig ståndpunkt är att Domkyrkan ska samarbeta med andra aktörer och bygga Råängen tillsammans med andra. Därför är det av avgörande betydelse att dessa ställer sig bakom visionen och de grundläggande förutsättningarna för hur området ska bebyggas och utvecklas och gäller såväl byggherrar som andra involverade rådgivare och utförare.
Utmaningar
Analysen och strategiarbetet visar på behovet av att prioritera mellan olika målsättningar i olika delprojekt vilket kommer vara en utmaning men syftet är att få ihop en bra helhet. Domkyrkan har också dels en begränsad investeringsbudget dels en begränsad riskbenägenhet vilket behöver tas i beaktande för behovet av att frigöra kapital genom avyttringar för att kunna göra satsningar på innovativa och hållbara element i projekten.
Bildillustration: Atkins, hämtad från Lunds kommuns hemsida
Långsiktig och stabil avkastning som tryggar förvaltning och underhåll
Svefa deltar i styrgruppen för projektet och levererar med stöd av olika kompetenser inom bolaget analyser, guider och andra beslutsunderlag för att ge bästa förutsättningar för att nå de ambitioner som Domkyrkan vill uppnå kring, hållbarhet, ekonomi och genomförbarhet.
Svefa kommer även, bland annat, att vara rådgivare kring former för avyttring av byggrätter i olika etapper och i förhandlingar kring samarbete, ansvarsförhållanden och ekonomiska åtaganden gentemot kommun och intilliggande fastighetsägare.
Hur ser framtiden ut för projektet?
Genomförandet kommer pågå under lång tid med en balanserad exploateringstakt i syfte att ha en lärande process. Inom Råängen ska finnas plats för boende som spänner över flera generationer och olika hushållssammansättningar, attraktiva och levande miljöer som kan attrahera människor utöver de som bor eller arbetar inom området. En stadsdel där man på flera sätt utmanat det konventionella byggandet.
Fastighetsutvecklingen ska också ge en långsiktig och stabil avkastning som ska användas för förvaltning och underhåll av Lunds domkyrkas katedral under oöverskådlig tid.
”Vårt uppdrag är att skapa värden åt Domkyrkan och att säkerställa att de vägval som görs kring hållbarhetsfrågor också blir genomförda vid utförandet av projekten.”
Svefas 6 bästa råd för lyckade stads- och fastighetsutvecklingsprojekt
- Ett bra projekt startar med att göra en ordentlig analys av förutsättningarna och att arbeta fram en målsättning med projektet såväl vad gäller innehåll som den ekonomiska målsättningen. Det gäller att göra rätt från början. Dra lärdom av referensprojekt som gått mindre bra och fånga upp framgångsfaktorer i lyckade referensprojekt.
- Identifiera risker och eventuella hinder som kräver särskild uppmärksamhet för att förhindra att resurser läggs ner i onödan.
- Bemanna projektet med rätt personer/resurser. Det är viktigt att ha en god förståelse för de olika kompetenserna/rollerna i en projektgrupp/referensgrupp för att ta tillvara kompetens men ändå vara effektiv.
- Påbörja i tidigt skede en analys av förväntat ekonomiskt resultat som tas fram med parametrar som går att bedöma utifrån planerings- och kunskapsläge. På intäktssidan görs en marknadsanalys och bedömning av potentiella utvecklare/köpare.
- I ett större projekt innebär Investeringar i attraktivitet i tidiga skeden av utvecklingen goda förutsättningar för markvärdestegring och därmed utrymme för att ge stadsdelen goda kvaliteter.
- Det är viktigt att ha god transparens och kommunicera villkor och förväntningar till de aktörer som ska vara med och utveckla ett område. Se det som ett samarbete mot gemensamma mål.
Slutligen, använd rådgivare med expertkompetens och erfarenhet av fastighetsutveckling och stadsutveckling. Svefa har den nödvändiga kompetensen, erfarenheten och nätverket. Det innebär att även de mest komplicerade utvecklingsprojekt inte bara planeras utan att de även genomförs framgångsrikt. Kontakta oss så säkerställer vi att ditt projekt blir verklighet.
