Tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter) innebär stora möjligheter för fastighetsägare, investerare och kommuner. Men det finns också många fallgropar. Utan god kunskap om processen och dess utmaningar kan det ta lång tid att få igenom en fastighetsbildning. Svefa har hjälpt Atrium Ljungberg med tredimensionell fastighetsbildning vid utvecklingen av Nobelberget.
Uppdraget
För Atrium Ljungberg som är en av Sveriges största fastighetsägare och stadsutvecklare är hållbarhet ett centralt tema när de skapar attraktiva stadsmiljöer och framtidens stad.
Sickla, som är ett av Atrium Ljungbergs stora projektområden, har under de senaste 20 åren utvecklats från ett nedgånget industriområde till en levande bli en levande stadsdel. Visionen är att skapa en urban, attraktiv och hållbar stad där invånarna ska vilja vistas och leva i många år framöver.
Atrium Ljungberg utvecklar en stor fastighet som utgör större delen av Nobelberget i Sickla. Området är planerat att inrymma cirka 550 bostäder, kontor och verksamheter. I kvarter 1 finns bostäder med lokaler och garage i bottenvåning och källarplan. Atrium Ljungberg önskade att fortsätta äga garage och lokaler och ville därför avskilja dessa från bostäderna genom 3D-fastighetsbildning.
I uppdraget ingick:
- Utredning och bedömning av fastighetens förutsättningar utifrån gällande detaljplan och fastighetsrättsliga förutsättningar
- Ansökan till lantmäterimyndigheten
- Fullständigt beslutsunderlag till lantmäteriförrättning avseende tredimensionell fastighetsbildning
- Rådgivning till uppdragsgivaren och stöd i kontakten med lantmäterimyndigheten kontinuerligt under hela processen
Så tog vi oss an uppdraget
En viktig aspekt med fastighetsutveckling är att den ska vara lönsam och det gäller i synnerhet för hållbar fastighetsutveckling. Lönsamhet är en central del i hållbarhet eftersom utveckling som inte är lönsam oftast blir väldigt kortsiktig vilket går stick i stäv med hela idéen med hållbar utveckling.
Tredimensionell fastighetsbildning är ett bra verktyg som kan hjälpa utvecklare att nå sina lönsamhetsmål och skapa värdetillväxt.
Utmaningar
En utmaning var att hålla tidplanen. Kötiden hos lantmäterimyndigheten var 9 månader innan handläggningen ens kunde påbörjas.
Vi hanterade det genom att arbeta fram ett så fullständigt förrättningsunderlag som möjligt under väntetiden, och sedan ha en tät dialog med lantmätaren under förrättningen för att lösa alla frågor så snart de dök upp.
Det ledde till att själva förrättningshandläggningen tog knappt fyra månader.
En tredimensionell fastighetsbildning som skapat värdetillväxt
När det till exempel gäller utvecklingen av Nobelberget och Sickla så är frågan om mobilitet och parkeringar av avgörande betydelse för att man ska kunna fortsätta att utveckla området på det sätt som det är tänkt.
I det här fallet avsåg den tredimensionella fastighetsbildningen ett stort garage i botten av fastigheten.
Om man hade utvecklat fastigheten utifrån ett traditionellt perspektiv hade det inneburit att den bostadsrättsförening som äger garaget hade kunnat sätta käppar i hjulet för den framtida utvecklingen.
Tack vare den tredimensionella fastighetsbildningen kan garaget placeras i en egen fastighet därmed förenklar man hanteringen av garageplatser och säkrar tillgången till parkeringsplatser även för de andra verksamheterna och bostäderna i området.
”En viktig aspekt med fastighetsutveckling är att den ska vara lönsam och det gäller i synnerhet för hållbar fastighetsutveckling. Lönsamhet är en central del i hållbarhet eftersom utveckling som inte är lönsam oftast blir väldigt kortsiktig vilket går stick i stäv med hela idéen med hållbar utveckling. Tredimensionell fastighetsbildning är ett bra verktyg som kan hjälpa utvecklare att nå sina lönsamhetsmål och skapa värdetillväxt.”
Kajsas 4 bästa tips för en bättre och smidigare 3D-process
- Ta fram ett underlag som beskriver både nya gränser och rättigheter på ett tydligt sätt. Ju bättre och mer genomarbetat underlaget är desto mindre tid behöver lantmätaren lägga ner, vilket ger både kortare handläggningstid och lägre förrättningskostnad.
- Utse en person som ansvarar för all löpande kontakt med lantmätaren. Det blir enklare för både dem och er.
- Gör ett bra förarbete. Om 3D-frågorna finns med tidigt minskar risken för problem senare.
- Använd en rådgivare med expertkompetens och erfarenhet av 3D-fastighetsutveckling och stadsutveckling. Svefa har den nödvändiga kompetensen, erfarenheten och nätverket. Det innebär att även de mest komplicerade utvecklingsprojekt inte bara planeras, utan att de även genomförs framgångsrikt. Kontakta oss så säkerställer vi att ditt projekt blir verklighet.
Vill du veta mer om 3D-fastigheter?
Ladda ner vår guide, Bilda 3D-fastigheter snabbare och enklare. I guiden ger vi dig tips och råd kring hur du bör tänka för att processenatt bilda tredimensionella fastigheter ska bli så smidig som möjligt och hur du undviker fallgroparna.
Kajsa Barkar
Affärsutvecklingsansvarig Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling
Utbildad civilingenjör Lantmäteri från Kungliga Tekniska Högskolan.
Mångårig erfarenhet av inom det fastighetsrättsliga området som förrättningslantmätare och som konsult i samhällsbyggnadsprojekt. Mångårig erfarenhet av fastighetsbildning med specialisering på tredimensionell fastighetsbildning i tätort omfattande möjlighetsanalyser och plantolkning, framtagande av fullständiga underlag för fastighetsbildning, servitut och gemensamhetsanläggningar, fastighetsrättslig rådgivning till fastighetsägare och kontakter med lantmäterimyndighet och kommun samt upprättande av avtal i samband med marköverlåtelser och servitutsupplåtelser.
Läs mer om fastighetsbildning
