Förslag till förenklade regler vid ändring av en byggnad

Det händer mycket inom det rättsliga området i allmänhet och inom det fastighetsrättsliga området i synnerhet. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

Den 3 februari 2026 överlämnade regeringen lagrådsremissen Förenklade regler vid ändring av en byggnad till Lagrådet. Regeringen föreslår lättnader i byggkraven vid ändring av byggnader i syfte att underlätta investeringar i det befintliga byggnadsbeståndet, till exempel omvandling av kontor till bostäder. Begreppet ombyggnad ersätts med större byggnadsändring och möjligheten att ställa följdkrav på hela byggnaden begränsas. Det föreslås även ökade möjligheter att göra avsteg från vissa tillgänglighetskrav, såsom krav på hiss och passagemått, vilket kan bidra till lägre kostnader och större flexibilitet i planlösningar vid omfattande ändringar av byggnader.

Förslaget innebär ändringar i flera centrala bestämmelser i plan- och bygglagen (2010:900), främst i 1 kap. 4 §, där begreppet större byggnadsändring införs och definieras, samt i 8 kap., som reglerar utformningskrav och tekniska egenskapskrav vid nybyggnad och ändring av byggnader. Bestämmelserna i 8 kap. 2–8 §§ delas upp och omarbetas för att tydliggöra vilka krav som ska gälla vid ändring respektive vid en större byggnadsändring och i vilken omfattning följdkrav får ställas. Därutöver föreslås följdändringar i 9 kap. om bygglovsprövning samt i 16 kap. om bemyndiganden till regeringen och myndigheter att meddela föreskrifter.

Vid en större byggnadsändring ska utformningskrav och tekniska egenskapskrav som huvudregel endast uppfyllas för den del av byggnaden som faktiskt ändras. Möjligheten för byggnadsnämnden att ställa så kallade följdkrav på övriga delar av byggnaden begränsas. Sådana krav ska endast kunna ställas för att åtgärda brister som innebär betydande risker för hälsa och säkerhet samt i frågor som rör bredbandsanslutning, energihushållning, värmeisolering och hållbar mobilitet.

Syftet med ändringarna är att öka förutsebarheten, minska kostnaderna och underlätta investeringar i det befintliga byggnadsbeståndet. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2027.

Vad innebär detta för en fastighetsägare?

För fastighetsägare innebär förslaget i praktiken:

• Minskad risk för omfattande följdkrav: Vid stora ombyggnadsprojekt begränsas kraven på att uppgradera delar av byggnaden som inte berörs av åtgärden.

• Bättre kostnadskontroll: Investeringar kan i större utsträckning avgränsas till den del av byggnaden som byggs om.

• Ökad förutsebarhet i projektering och kalkyl: Det blir tydligare när ett projekt bedöms som en större byggnadsändring och vilka krav som kan ställas.

• Fortsatt ansvar för allvarliga brister: Om byggnaden har brister som innebär betydande risker för hälsa eller säkerhet kan krav fortfarande ställas på hela byggnaden.

• Energikrav kvarstår i vissa delar: Krav kopplade till energi, isolering, bredband och hållbar mobilitet kan fortsatt aktualiseras även utanför den ändrade delen.

Svefas rekommendationer till fastighetsägare

Om lagändringen genomförs rekommenderar Svefa att fastighetsägare:

1. Tidigt analyserar om projektet kan klassas som en större byggnadsändring, särskilt utifrån investeringens storlek och åtgärdernas omfattning.

2. Tar fram tydliga kostnads- och åtgärdsunderlag inför dialog med byggnadsnämnden för att minska risken för olika tolkningar.

3. Strategiskt planerar åtgärder för att samordna nödvändiga säkerhets- och energirelaterade förbättringar när större investeringar ändå genomförs.

4. Ser över långsiktiga värden i fastigheten, även om kraven formellt begränsas – exempelvis avseende tillgänglighet och energieffektivitet.

5. Använder förändringen som ett tillfälle att möjliggöra projekt som tidigare bedömts som ekonomiskt eller regulatoriskt svåra att genomföra.

Källa: Regeringens remiss till Lagrådet den 3 februari 2026

Författare: Göran Sjöblom, Svefa juridik