Nya energikrav enligt EPBD – konsekvenser för fastighetssektorn

Det händer mycket inom det rättsliga området i allmänhet och inom det fastighetsrättsliga området i synnerhet. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

Energiprestandadirektivet, EPBD, handlar om energi- och utsläppskrav för byggnader och ska vara en del av svensk lagstiftning senast den 29 maj 2026. Boverket förslag till nya och ändrade föreskrifter om EPBD är nu ute på remiss.

Boverket har tagit fram nio förslag till nya och ändrade föreskrifter om EPBD som nu remitteras samtidigt och som syftar till att genomföra det omarbetade direktivet.

Remissvaren ska ha kommit in till Boverket senast den 17 april 2026. Remisstiden är kort och det kommer inte att finnas möjlighet att ge anstånd med att lämna in remissvar.

Boverket har presenterat ett förslag till hur EU:s reviderade energiprestandadirektiv (EPBD) ska införas i Sverige. Förslaget innebär en tydlig uppdelning mellan bostadsfastigheter och kommersiella lokaler.

Befintliga bostäder föreslås undantas från tvingande energieffektiviseringskrav, medan krav riktas mot lokalbyggnader med låg energiprestanda. Samtidigt införs successivt skärpta krav vid nyproduktion.

Implementeringen sker stegvis från 2026 och framåt.

Viktiga föreslagna förändringar:

• Ny regelstruktur för byggregler (2026)
  Boverkets byggregler (BBR) ersätts av en ny grundförfattning med uppdaterade beräkningsmetoder för energiprestanda.

• Solenergikrav för lokaler (från 2027)
  Krav på installation av solenergi för nya och ombyggda lokalbyggnader över 500 m².

• Nollutsläppskrav för offentliga byggnader (2028)
  Nya offentliga byggnader ska uppfylla nollutsläppsstandard.

• Utökade solenergikrav (2029)
  Storleksgränsen för solenergikrav i offentliga lokaler sänks.

• Nollutsläppsbyggnader (2030)
  Samtliga nya byggnader – både bostäder och lokaler – ska uppfylla krav på nollutsläpp, vilket innebär cirka 10 procent skärpta energikrav.

• Renoveringskrav för lokalbyggnader (2030)
  De 16 procent av lokalbyggnaderna med sämst energiprestanda ska energieffektiviseras.

• Skärpta renoveringskrav (2033)
  Kraven utvidgas till att omfatta de 26 procent sämsta lokalbyggnaderna.

• Nya energideklarationer och energiklasser
  Energideklarationerna anpassas till nya beräkningsmetoder och energiklasser.

• Skärpta krav på fastighetsautomation
  Krav på avancerade styr- och reglersystem sänks till installationer över 70 kW.

Boverkets föreskrifter om livscykel-GWP kommer att remitteras vid ett senare tillfälle.

Förslaget innehåller samtidigt en viktig princip om ekonomisk rimlighet, vilket innebär att åtgärder inte ska krävas om de är tekniskt olämpliga eller företagsekonomiskt olönsamma.

Kort analys – konsekvenser för fastighetsvärdering och investeringar

De föreslagna reglerna innebär att energiprestanda blir en allt viktigare värdedrivare på fastighetsmarknaden, särskilt inom segmentet kommersiella lokaler.

Eftersom renoveringskrav riktas mot de byggnader med sämst energiprestanda riskerar fastigheter i de lägre energiklasserna att få ökade investeringsbehov. Detta kan påverka värderingen genom högre framtida capex och ökad osäkerhet kring driftnetto.

En konsekvens kan bli en tydligare ”brown discount”, där energieffektivt bestånd premieras medan byggnader med låg energiprestanda värderas ned. Särskilt äldre kontor, handelsfastigheter och offentliga lokaler med höga energibehov kan påverkas.

Samtidigt kan energieffektiva fastigheter och nyproduktion med hög energistandard få en ”green premium” genom lägre driftkostnader, bättre finansieringsvillkor och högre attraktivitet för hyresgäster och investerare.

Eftersom befintliga bostäder undantas från renoveringskrav bedöms påverkan på bostadssegmentet bli betydligt mindre. Däremot kan energiprestanda fortsatt spela en roll i värdering genom driftkostnader och finansieringskrav kopplade till hållbarhetsmål.

På sikt kan regelverket bidra till en ökad segmentering av fastighetsmarknaden, där energiprestanda i större utsträckning integreras i investeringsstrategier, riskbedömningar och värderingsmodeller.

Källa: Boverkets hemsida; Remisser om EPBD - Boverket

Författare: Göran Sjöblom, Svefa juridik