För få, för några få och för dyra?

Vad händer om kommuner misslyckas med planeringen av bostadsbyggandet? Går det att säkerställa marknadens framtida behov – eller är det en omöjlig uppgift? Svefas affärschef Analys, Katrin Wallensjö, skriver om utmaningarna med planering av byggande och bostadsförsörjning och delar med sig av Svefas råd och rekommendationer.

Många kommuner som planerar för framtida bostadsbyggande står inför en stor utmaning i att bedöma behovet av nya bostäder, men även vilken typ av bostäder som bör tillskapas och var dessa ska ligga. Om bostadsutbudet i en kommun inte motsvarar marknadens behov och betalningsförmåga finns risk för obalans på den lokala bostadsmarknaden. I förlängningen kan det leda till konsekvenser som bostadsbrist, trångboddhet, tröghet i flyttkedjor, inlåsningseffekter och till och med hämmad tillväxt i kommunen.

Hur kan kommuner minska risken för obalans och samtidigt skapa förutsättningar för att nå målen för bostadsförsörjning?

För att minska risken för obalans på bostadsmarknaden kan kommuner planera och agera proaktivt för att bidra till en välfungerande marknad – vilket i sin tur skapar bättre förutsättningar för bostadskarriär inom kommunen och inflyttning av nya invånare. En viktig del i kommuners och kommunala bostadsbolags planering av bostadsbyggande – på kort och lång sikt – kan exempelvis vara att göra strategiska markköp för att underlätta uppfyllandet av övergripande mål avseende bostadsförsörjning. Sådana strategiska köp bör i sin tur baseras på beslutsunderlag som pekar på var det finns, och var det på längre sikt kan tänkas finnas, potential för tillkommande bostäder i kommunen. 

Hur ska man veta vad, och var man ska bygga?

En annan viktig del i planeringen är att bedöma vilken typ av bostäder som kan komma att efterfrågas – både när det gäller boendeformer/upplåtelseformer och prisnivåer. Kommuner bör i sin bostadsplanering aktivt verka för att skapa en variation i utbudet liksom möjliggöra blandning av socioekonomisk bakgrund inom stadsdelar och bostadsområden, inte minst för att motverka risken för segregation.

Vid framtagande av beslutsunderlag avseende bostadsprojekt och långsiktig bostadsförsörjning är det viktigt att klarlägga den lokala marknadens förutsättningar, i syfte att beskriva nuläget liksom potentialen för bostadsutveckling på längre sikt. Utifrån en sådan analys kan en bedömning av framtida bostadsbehov och efterfrågan göras, bland annat baserat på flyttmönster, demografi, befolkningsutveckling och underliggande drivkrafter på bostadsmarknaden. Analysen ger viktiga insikter kring lämplig strategi avseende exempelvis omfattning, byggtakt, etappindelning och fördelning av upplåtelse- och boendeformer.

Svefas tips och råd vid planering av bostadsbyggande och bostadsförsörjning

I samband med planering av bostadsbyggande och framtagande av riktlinjer för bostadsförsörjning rekommenderar Svefa bland annat följande:

1. Klarlägg om den lokala marknaden lider av, eller riskerar att lida av, bostadsbrist, inlåsningseffekter eller annan obalans, och om det finns potential att skapa flyttkedjor för att frigöra bostäder som efterfrågas.
2. Utred vilka målgrupper som kan tänkas efterfråga nyproduktion i kommunen, och identifiera hur deras behov och preferenser kan tillgodoses och vad deras faktiska betalningsförmåga och -vilja är.
3. Gör en bedömning av marknadsdjupet
   – hur många nyproducerade bostäder kan den lokala marknaden absorbera, och i vilken takt bör utvecklingen ske?
4. Ta fram en långsiktig strategi kring markinnehav
   – var bör framtida bostadsutveckling ske, vilka områden kommer att bli attraktiva på längre sikt? 
5. Ta in extern hjälp som stöttar och kommer in med ett utifrånperspektiv.
   Svefa har en bred erfarenhet och kompetens kring bostadsmarknadens förutsättningar och underliggande drivkrafter, både ur slutkundens och utvecklarens/investerarens perspektiv. Med hjälp av dessa insikter hjälper vi kommuner och andra aktörer med analyser och strategisk rådgivning inför planering av bostadsbyggande – vid allt från mindre projekt och områden, till hela kommuners och regioners övergripande bostadsplanering.

Att bedöma framtida behov och efterfrågan är en stor utmaning för många kommuner, men genom att få förståelse för den lokala marknadens förutsättningar och potential skapas större möjligheter till en långsiktigt hållbar bostadsförsörjning.