2022 - Fastighetsåret som tvärnitade

Fastighetsåret 2022 började i dur och slutade i moll, det var ett år där fastighetstransaktionerna tvärnitade i tredje kvartalet. Det visar den senaste sammanställningen avseende transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden från Svefa. Enligt rapporten uppgick den totala transaktionsvolymen 2022 till knappt 200 miljarder kronor vilket är en minskning med 30 procent jämfört med 2021 (290 miljarder) Den totala transaktionsvolymen inklusive uppköp och sammanslagningar omfattade cirka 210 miljarder kronor (400 miljarder 2021) vilket är en minskning med 48 procent.

Många höjde på ögonbrynen efter årets första kvartal. Transaktionsvolymen i kvartal 1 översteg rekordåret 2021 med över 30 procent. Under april sjönk volymen för att i maj åter öka kraftigt igen. När halvårsskiftet passerades såg det fortsatt bra ut och jämfört med 2021 var rekordåret slaget volymmässigt med cirka 7 procent. Men branschen hade trots det börjat bli oroliga. Sedan kom kvartal 3, juli var en bra transaktionsmånad, vilket förvånade många i branschen. Sedan kom tvärniten. Augusti blev en månad med historiskt liten transaktionsvolym och september likaså.

Så här beskrev vi läget på transaktionsmarknaden för ett kvartal sedan:
”När första halvan av 2022 hade passerat såg fastighetsbranschen ut att kunna se fram emot ett nytt rekordår, sedan fick krig, inflation och räntehöjningar fullt genomslag och transaktionsmarknaden hamnade i ett vakuum. Detta resulterade i att transaktionsvolymen för Q3 2022 backade cirka 50 procent jämfört med Q3 2021”.

Vi gick in i kvartal 4 med nya förutsättningar på transaktionsmarknaden där köpare och säljare stod långt ifrån varandra. Inflationen sköt i höjden och räntenivåerna steg. Dagligen matades läsarna av branschtidningar med mörka rubriker och det konstaterades att fastighetsmarknaden hade förändrats. Kreditgivarna hade blivit mer restriktiva och att kostnaden för lånefinansiering hade stigit. 

Fastighetstransaktionerna det sista halvåret präglades av många specialöverenskommelser, vilket gjorde dem mindre transparanta och svårare att analysera. Vi såg bland annat uppgörelser med säljreverser och olika lösningar för avdrag avseende latent skatt.

Den totala transaktionsvolymen 2022 uppgick preliminärt till strax under 200 miljarder. Det kan jämföras med föregående år då volymen uppgick till cirka 290 miljarder kronor, vilket är en minskning med drygt 30 procent. 2021 sticker ut i statistiken och mer rättvist vore att jämföra med åren innan där volymen 2020 uppgick till strax under, men nära, 200 miljarder kronor och 2019 till cirka 190 miljarder kronor.

Inkluderar vi transaktionerna på börsen för 2022 når vi en total volym närmare 210 miljarder kronor.

Historiskt dålig december?

December har historiskt sett varit en månad med höga transaktionsvolymer. För till exempel både 2020 och 2021 talades det om rekordnoteringar för december månad. Så blev det inte 2022, i stället gällde diskussionerna den låga volymen. Volymen uppgick till cirka 50 miljarder 2022 att jämföra med föregående års 130 miljarder. Den höga affärsvolymen under det fjärde kvartalet 2021 kunde dock hänföras till en stor affär, Akeliusaffären.

Vi behöver däremot inte backa så långt för att hitta volymer i linje med kvartal 4 2022. 2019 uppgick transaktionsvolymen till cirka 55 miljarder. Så om den var historiskt låg går att diskutera.

Bostäder ratas, jakt på avkastning ger skiftat intresse hos investerarna

Från att ha varit det absolut största segmentet 2021 där bostadssegmentet stod för 43 procent av volymen sjönk investerarintresset drastiskt och segmentet utgjorde 2022 cirka 23 procent av den totala volymen. ”Flight to safety” blev ett begrepp som användes flitigt 2021 då bostäder och samhällsfastigheter stod högst upp på investerarnas önskelistor på grund av den låga risken och de stabila kassaflödena inom segmenten. Dessa segment bedöms oftast som attraktiva i orostider, men med de nya förutsättningarna på marknaden med stigande inflation och högre räntor fick vi se ett trendbrott. Intresset riktades mot mer högavkastande fastigheter.

Kontoren – åter attraktiva 2022

Lokalsegmentet är det som utgör störst andel av transaktionsvolymen 2022 med 27 procent. Detta kan jämföras med föregående års 18 procent. Länge var kontorens attraktionskraft osäker efter pandemiåren, men nu har investerarna återvänt till segmentet och det har noterats affärer med höga köpeskillingar per kvadratmeter i mycket attraktiva lägen. Attraktiva prestigeobjekt i lokalsegmentet kan ses som oberoende av konjunkturen och de kommer alltid att vara attraktiva för investerare.

I Göteborg är läget närmast oförändrat vad gäller kontorsmarknaden, man har fortfarande vakanser att vänta. Dessa beror dock på nyproduktion av kontor och omflyttning.

Under 2022 kan vi konstatera att flera affärer genomförts på riktigt höga nivåer, och att lokalsegmentet är det segment som attraherat investerarna mest under 2022 sett till volym.

Logistikfastigheter

2022 års volym avseende logistik och industrifastigheter är relativt konstant, 19 procent 2022 att jämföra med 16 procent 2021.

Volymen avseende logistik/industri har varit relativt stabil de senaste åren. Svefa bedömer att segmentet är något tudelat. De logistikfastigheter som köpts på låga avkastningskrav kommer att påverkas negativt. Dock finns det inom segmentet många högavkastande fastigheter som vi tror kommer att vara fortsatt attraktiva att investera i.

Segmentets framgång berodde 2021 delvis på flertalet byggen på spekulation som drevs av de förändrade köpmönster som uppstod under Coronapandemin och som visat sig bestå i hög grad.

Svefa förutspådde för ett år sedan att vi skulle se en påverkan på de citynära logistikfastigheterna som blir än viktigare i denna kedja.

Vi kan konstatera att denna del av segmentet har, och fortsätter, att växa och att investerare ser förväntansvärden i denna typ av citynära logistik/industri. E-handelsmarknaden blir mer och mer polariserad mellan lågpris och sällanköpsvaror, och även här blir hyresgästen allt viktigare.

Fördelning per fastighetstyp

Bostäder utgör en betydligt mindre andel av den totala volymen 2022 jämfört med 2021, men det av totalen stora tappet avseende bostadstransaktioner ser lite mildare ut om vi jämför volym per segment och år i stapeldiagrammet. Vi kan konstatera att andelen specialfastigheter har omsatts mer på marknaden än föregående år.

Under året har vi inte sett bolagsförvärv och börsöverlåtelser i samma utsträckning som föregående år. Den största börsaffären för året genomfördes i juli då Stenhus Fastigheter köpte 98,6 procent av Randviken för cirka 7,1 mdkr. Dessa typer av affärer ingår inte i Svefas sammanställning över total volym 2022 då de avser överlåtelser av börsnoterade aktier.

De utländska investerarna har varit involverade i flertalet stora affärer. Av de fem största affärerna som genomfördes 2022 är det endast en som hade en svensk köpare. Det var årets näst största affär där Kåpan Pensioner förvärvade resterande 50 procent av Svenska Myndighetsbyggnader från SBB i det JV man tidigare ägt till hälften var, köpeskillingen uppgick för delen till cirka 8 mdkr.

Fortsatt skakig omvärld och osäker kreditmarknad 2023

De stigande kreditkostnaderna kommer fortsätta belasta fastighetsägarna med dyrare finansiering. Vi har under många år haft sjunkande avkastningskrav i samtliga segment. Denna trend har vänt och vi ser nu en justering uppåt på avkastningskraven som ett steg i anpassningen till nya marknadsförutsättningar. Denna anpassning bedömer vi kommer fortgå en tid under 2023.

Samtliga segment berörs av justerade avkastningskrav, vissa segment mer än andra. Kapitalet söker sig till mer högavkastande fastigheter när ”yield gap”, krymper det vill säga att skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning. Bankerna står inför stora utmaningar i form av obligationer och lån som skall läggas om de närmaste åren. Dyra finansieringslösningar och skild prisförväntan hos köpare och säljare har gjort att både volym och antal affärer minskat kraftigt andra halvan av 2022. Få affärer till trots så finns det investerare med starka balansräkningar som i dagsläget avvaktar, men står redo att investera när rätt objekt kommer ut på marknaden till rätt nivå.

De stora obligationsförfallen väntas påverka fastighetsbolagen med betydligt högre kostnader för finansieringslösningar. När obligationerna förfaller kommer agnarna att skiljas från vetet och de bolag som har god kreditvärdighet kommer att klara sig bra. Medan de bolag som har pressad kreditvärdighet kommer att få det svårare att refinansiera och kan tvingas till dyra lösningar och kanske även försäljningar. Detta har redan skett i ett par bolag och kommer säkerligen att följas av fler.

Vissa segment som till exempel samhällsfastigheter och bostäder har setts som en säker hamn och dit investerare ofta vänt sig då marknaden varit osäker, men ”flight-to-safety” behöver omvärderas i rådande tid. Avkastningskraven har sjunkit kraftigt i många år och understiger i många fall räntenivåerna. Det har gjort att transaktionstaken avseende lågavkastande fastigheter kraftigt avtagit.

Vi kan för 2022 konstatera att bostäder som föregående år var glödhett, och då i synnerhet nyproduktion, blev årets Svarte Petter. Kontoren som många spådde skulle bli ett ratat segment blev årets ”most wanted”.

Redan för ett år sedan frågade vi oss hur det ekonomiska klimatet skulle se ut följande år, det vill säga 2022. Nedan är några citat från vår förra årskrönika.

”En fråga som ter sig mer och mer aktuell vartefter tiden går är vart inflationen och räntan är på väg, Kommer vi få stigande räntenivåer, hur mycket och när? Detta kommer så klart få vissa följdeffekter på fastighetsmarknaden om det sker, men hur stora?”

”En annan varningsflagga som seglar upp i ett globalare perspektiv är oroligheterna i öst och främst kring Ukraina. Detta påverkar ännu inte den svenska fastighetsmarknaden, men vi håller ett öga på utvecklingen.”

Vi kan inte annat än konstatera att dessa blev utan tvekan två av de viktigaste påverkansfaktorerna på den svenska fastighetsmarknaden 2022. När första halvan av året hade passerat såg fastighetsbranschen ut att kunna se fram emot ett nytt rekordår, sedan fick krig, inflation och räntehöjningar fullt genomslag och transaktionsmarknaden hamnade i ett låst läge. Vi ansåg att detta hade så stor påverkan att vi i december gav ut en specialanalys med stort fokus på just det. Den finns att ladda ned här >

Inflation och prisökningar skedde i raskt tempo världen över och det berodde bland annat på en energiförsörjning som blev osäker och rubbad i och med Rysslands invasion av Ukraina samt hög efterfrågan och problem i transportleden. För att komma till rätta med en stigande inflation har centralbanker använt sig av styrräntor som verktyg. Med stigande räntor som konsekvens.

Den ryska invasionen av Ukraina fortsätter att sätta stora ekonomiska spår i världsekonomin med stigande priser på energi, olja, spannmål och andra råvaror.

Jag bedömer att det är dessa frågor vi kommer att få följa nära 2023. Men det finns ljus i tunneln och många investerare står redo att gå in i 2023 med avsikt att göra många nya förvärv.

Det skall också bli intressant om stundande refinansieringar kommer att stuva om ägarkartan under innevarande år.

Dessa är frågor vi ser fram emot att följa och diskutera under 2023!