När försvarsindustrin växer blir fastigheterna en strategisk fråga - rundabordssamtal med Saab

Saabs kraftiga expansion ställer höga krav på fastigheter, infrastruktur och samhällsplanering. Säkerhetskrav, behovet av snabb utbyggnad och investeringarnas långsiktiga ekonomi måste hanteras samtidigt. Det framkom när John Falck, chef för Region Nord på Saab Group Property, Gustav Källén, vd och koncernchef för Svefa, och Jan Tärnell, affärsområdeschef för Svefa Värdering & Analys, diskuterade fastigheternas roll i försvarsindustrins tillväxt.

Den säkerhetspolitiska utvecklingen har förändrat förutsättningarna för den svenska försvarsindustrin. Efterfrågan har ökat kraftigt och Saab befinner sig i en omfattande expansionsfas. För ett företag med avancerad och säkerhetskänslig produktion innebär tillväxten betydande utmaningar, inte minst när det gäller tillgången till ändamålsenliga fastigheter.

John Falck arbetar inom Saab Group Property, koncernens centrala fastighetsfunktion. För honom är tillgången till rätt anläggningar en viktig förutsättning för att Saab ska kunna möta den ökade efterfrågan. 

"Fastigheterna är en viktig möjliggörare för den expansion som krävs”, John Falck.

Expansionen kräver större produktionskapacitet, men också anläggningar som uppfyller kraven på säkerhet, teknisk infrastruktur och energiförsörjning. Tillgången till rätt kompetens spelar också in. Samtidigt behöver fastigheterna kunna anpassas när verksamhetens behov förändras.

Säkerhet och flexibilitet styr fastighetsstrategin

För Saab finns inget generellt svar på frågan om det är bäst att äga eller hyra en fastighet. Bedömningen utgår från verksamhetens behov och vilken kontroll som krävs över anläggningen.

Säkerhetskraven påverkar både fastigheternas utformning och formerna för samarbete med fastighetsägare och leverantörer. Saab behöver kunna styra vilka som får tillträde till anläggningarna och hur olika arbeten genomförs. Det ställer särskilda krav på avtal, ansvarsfördelning och långsiktiga samarbeten. Samtidigt eftersträvar Saab, där verksamhetens krav medger det, flexibla lösningar som kan byggas ut eller anpassas när behoven förändras.

”Vi eftersträvar flexibla och gärna skalbara lösningar där det är möjligt. Därför är en nära och långsiktig dialog med fastighetsägare och andra samarbetspartner mycket viktig”, John Falck.

Tidig dialog kan korta ledtiderna

För Saab är tiden från identifierat behov till färdig anläggning en avgörande fråga. När produktionen ska byggas ut snabbt kan osäkerhet i plan- och tillståndsprocesserna försvåra både tidsplanering och investeringsbeslut. John Falck betonar vikten av att få in berörda aktörer tidigt i arbetet.

”Tidig involvering och en nära dialog mellan berörda aktörer är viktigt. Vi tror på samarbete och att, där det är möjligt, kunna driva fler frågor parallellt snarare än sekventiellt”, John Falck.

En tidig dialog med kommuner, myndigheter och fastighetsägare ger möjlighet att fånga upp frågor som annars riskerar att fördröja projekten. För Saab är det särskilt viktigt att verksamhetens krav blir kända innan planeringen kommit för långt.

Falcks resonemang gäller arbetssätten inom befintliga regelverk. Han ser möjligheter att hantera fler frågor parallellt, utan att nödvändiga prövningar åsidosätts.

Falck framhåller att samarbetet med kommunerna generellt fungerar bra. Större förutsägbarhet skulle ändå göra det lättare att planera expansionen. Under samtalet diskuteras också byggaktörsdrivna detaljplaner som ett exempel på hur planarbetet kan organiseras för att både snabba upp processerna och avlasta kommunerna.

De strategiska frågorna måste upp tidigt

Gustav Källén, vd och koncernchef för Svefa, knyter Saabs erfarenheter till en återkommande utmaning i fastighetsprojekt: avgörande vägval behöver göras innan den formella processen har kommit långt.

Vilken anläggning behöver verksamheten, vilka krav måste vara uppfyllda och vad kan påverka genomförandet? Svaren får betydelse för både fastighetsstrategin och arbetet med kommunala processer.

”Identifiera strategiska frågor väldigt tidigt. Det är det vi i vår rådgivning också alltid lyfter fram som en nyckel för att vara effektiv genom en planprocess”, Gustav Källén.

Källén pekar också på risken att viktiga synpunkter kommer in först när ett ärende skickas på remiss.

”Och att man inte sitter och väntar på att bli remissinstans senare i skedet utan att man involveras tidigt så att alla frågor kommer upp väldigt snabbt”, Gustav Källén.

För rådgivaren gäller det därför att tidigt identifiera vilka verksamhetskrav och planeringsfrågor som kan påverka projektets tidplan och genomförbarhet. Då finns större möjlighet att hantera dem innan de blir hinder. Det är här Svefas strategiska rådgivning kommer in, genom att föra samman fastighetsfrågor och förutsättningarna för att genomföra ett projekt.

Går det att förena specialanpassade industrifastigheter och långsiktigt fastighetsvärde?

Försvarsindustrins expansion kräver anläggningar som uppfyller höga krav på säkerhet, teknik och produktion. Det innebär ofta specialanpassningar, men behöver inte betyda att fastigheten blir svår att använda för andra verksamheter. Risken uppstår när anpassningarna blir så verksamhetsspecifika att de begränsar fastighetens framtida användning eller kräver omfattande investeringar för att kunna ändras.

För fastighetsägaren handlar det därför om att tillsammans med hyresgästen tidigt pröva vilka krav som är nödvändiga och hur de bäst kan tillgodoses. Genom att utmana kravspecifikationer och överväga alternativa lösningar går det att förena verksamhetens behov och säkerhetskrav med flexibilitet och ett långsiktigt fastighetsvärde.

Jan Tärnell, affärsområdeschef för Svefa Värdering & Analys, sätter ord på den ekonomiska avvägningen.

”Är det en produktionsresurs eller en investering? Vad är syftet med investeringen? Det låter enkelt, men är en fråga man bör ha ett klart svar på”, Jan Tärnell.

För en industriverksamhet kan anläggningens främsta värde vara att den möjliggör produktion och leveranser. Fastighetsägaren behöver också bedöma hyresavtal, alternativ användning, framtida efterfrågan och restvärde. Långa avtal och en stabil hyresgäst kan skapa förutsättningar för investeringar, men den långsiktiga värderingen behöver även ta hänsyn till vad som händer om verksamhetens behov förändras.

Industrins expansion påverkar hela fastighetsmarknaden

Försvarsindustrins investeringar kan få följder även utanför de egna anläggningarna. När industrin växer förändras förutsättningarna för leverantörer, logistik och andra verksamheter på orten.

Jan Tärnell pekar på utvecklingen i bland annat Karlskoga och Karlskrona, där ökad industriell aktivitet kan få betydelse för efterfrågan på lager, logistik och andra verksamhetslokaler.

Ökad produktion kan ge större behov av transporter, service och lokaler för underleverantörer. Det påverkar i sin tur hur fastighetsägare och investerare bedömer den lokala marknaden.

Samtidigt understryker Tärnell att det ännu är tidigt att fullt ut kvantifiera effekterna.

Expansionen sker dessutom ofta i redan etablerade industrimiljöer. Saab söker sig gärna till platser där det finns teknisk kompetens, annan avancerad industri, universitet och fungerande infrastruktur. Det innebär att effekterna på fastighetsmarknaden kan se olika ut beroende på var investeringarna genomförs.

När nationella behov möter kommunalt ansvar

Expansionen väcker också frågan om vem som ska bära kostnaderna när ett industriellt projekt är viktigt för landet som helhet, men planeringen och delar av infrastrukturen ligger på kommunal nivå.

Stora industrietableringar är beroende av regionala arbetsmarknader, transporter, energiförsörjning och bostäder. Samtidigt ligger en stor del av ansvaret för den fysiska planeringen hos enskilda kommuner. Gustav Källén menar att det finns anledning att se över hur nationella och regionala intressen hanteras i planeringen.

”Man måste kunna ha en större regional och nationell samordning kring de här frågorna”, Gustav Källén.

Han pekar på att mindre kommuner kan behöva bära betydande kostnader och risker för planering, markberedskap och infrastruktur, trots att nyttan av en etablering kan vara av nationell betydelse.

”Då måste det finnas ett nationellt ansvar hur man stöttar det finansiellt”, Gustav Källén.

Han drar paralleller till de stora industrietableringar som genomförts inom den gröna omställningen. Erfarenheterna visar enligt honom att det finns skäl att diskutera hur ansvar och risk ska fördelas när kommunala investeringar görs för att möta nationella industriella behov.

För försvarsindustrin blir frågan särskilt angelägen eftersom expansionen också är kopplad till Sveriges långsiktiga försvars- och beredskapsförmåga.

Saabs expansion på flera orter ställer krav på både fastighetsbeslut och den offentliga planeringen. Säkerhetskraven och behovet av snabb utbyggnad måste förenas med investeringar som håller även när verksamhetens förutsättningar förändras.

Förutsägbara planprocesser blir därmed viktiga för både verksamheten och de aktörer som ska investera i fastigheterna.

För John Falck handlar en av de största utmaningarna om att hantera en omfattande expansion på flera platser samtidigt.

”Vår uppgift är att skapa rätt förutsättningar för verksamheten. Verksamhetens behov styr, och vi behöver se till att fastigheterna kan möta de behoven både idag och över tid, på ett säkert och kontrollerat sätt”, John Falck.