Fyra lagändringar som påverkar fastighetsägare

Det händer mycket inom det rättsliga området i allmänhet och inom det fastighetsrättsliga området i synnerhet. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

Vid årsskiftet 2025/2026 träder flera viktiga lag- och regeländringar i kraft som får direkt betydelse för fastighetsägare, bostadsutvecklare och förvaltare. Sammantaget innebär förändringarna både ekonomiska lättnader och mer ändamålsenliga regelverk, men också nya juridiska överväganden. Nedan sammanfattas fyra reformer där både möjligheter och risker bör beaktas.

Förändrad modell för presumtionshyror

Från och med den 1 januari 2026 införs ett nytt regelverk för presumtionshyror i nyproducerade bostäder. Den nya huvudprincipen innebär att hyrorna vid de årliga förhandlingarna som utgångspunkt ska följa den allmänna hyresutvecklingen på orten. Därmed lämnas den rättspraxis som etablerades efter 2022 och som i praktiken har begränsat hyresjusteringarna i nyproduktion.

Samtidigt blir hyressättningen mer flexibel. Hyran ska kunna justeras med hänsyn till exempelvis individuella tillval, standardhöjande åtgärder och nödvändiga moderniseringar. För att minska risken för långdragna tvister införs även ett skiljemannaförfarande som kan användas både vid fastställande av inflyttningshyra och vid de återkommande årliga justeringarna.

Svefas juridiska bedömning

För fastighetsägare innebär den nya modellen förbättrad förutsägbarhet i kalkyler och stärkt affärsmässighet i hyressättningen. Samtidigt ökar kraven på tydliga avtal, korrekt hyresstruktur och noggrann dokumentation av tillval och standardhöjningar. I en tvist kan bristande underlag få direkt genomslag i skiljeförfarandet, vilket gör juridisk kvalitetssäkring i ett tidigt skede särskilt viktig.

Nya regler för bygglov och anmälningsplikt

Den 1 december 2025 träder ett nytt regelverk för bygglov i kraft som innebär omfattande förenklingar. Antalet åtgärder som kan genomföras utan bygglov utökas, och lovplikten blir mer områdesanpassad, med färre krav utanför detaljplanerat område.

Anmälningsplikten tas bort för vissa åtgärder, däribland komplementbostadshus (Attefallshus) och vissa tillbyggnader. För fastighetsägare och bostadsutvecklare innebär detta minskad administration, slopade avgifter och kortare ledtider. Reformen innebär också en tydlig förskjutning av ansvar och beslutsutrymme från kommunerna till fastighetsägaren.

Svefas juridiska bedömning

Förenklingarna skapar betydande möjligheter till snabbare genomförande och bättre projektkalkyler. Samtidigt ökar det egna ansvaret för att åtgärder verkligen ryms inom gällande lagstiftning. Felbedömningar kan leda till byggsanktionsavgifter eller krav på rättelse i efterhand, särskilt i gränsfall som rör tomtgränser, riksintressen eller kulturhistoriskt värdefulla miljöer. En juridisk förhandsbedömning blir därför allt viktigare trots minskad formell prövning.

Lägre energiskatt på el

Vid årsskiftet den 1 januari 2026 sänks energiskatten på el, vilket ger en direkt kostnadslättnad för fastighetsägare. Skatten reduceras från 43,9 öre per kWh till 36,0 öre per kWh (exklusive moms), motsvarande en sänkning med knappt 10 öre per förbrukad kilowattimme.

För elintensiva fastigheter innebär detta ett förbättrat driftnetto redan från årets början. Sänkningen är en del av statens ambition att minska energikostnaderna för både hushåll och företag samt att stärka incitamenten för elektrifiering och energieffektiva lösningar.

Svefas juridiska bedömning

Den sänkta energiskatten förbättrar kortsiktigt fastigheternas ekonomi och kan skapa utrymme för investeringar i exempelvis laddinfrastruktur eller värmesystem. Samtidigt bör fastighetsägare vara medvetna om att energirelaterade styrmedel och regelverk är föremål för återkommande förändringar. Långsiktiga investeringar bör därför föregås av juridisk analys av skatte-, stöd- och tillståndsfrågor för att undvika framtida regelrisker.

Skärpta krav på fastighetsnära avfallsinsamling

Ändringar i avfallsförordningen införs successivt fram till 2027 i syfte att öka materialåtervinningen och skapa mer enhetliga insamlingssystem. Redan från den 1 oktober 2025 gäller nya krav på sortering av förpackningsavfall, textilavfall samt bygg- och rivningsavfall. Senast den 1 januari 2027 ska samtliga hushåll ha tillgång till fastighetsnära insamling av förpackningsavfall. Om fastighetsnära lösningar inte är praktiskt möjliga ges kommunerna möjlighet att anvisa gemensamma uppsamlingsplatser.

Svefas juridiska bedömning

De nya kraven innebär ett ökat ansvar för fastighetsägare att säkerställa att avfallshanteringen uppfyller gällande regler. Risken för tillsynsåtgärder och förelägganden ökar vid bristande efterlevnad, särskilt i äldre fastighetsbestånd där utrymmen är begränsade. Samtidigt finns möjligheter att genom tidig planering och dialog med kommunen skapa långsiktigt hållbara lösningar som minskar både kostnader och juridiska risker över tid.

Källa: Regeringskansliet Viktiga lagar och förordningar inför årsskiftet 2025/2026 .