Nyhet om hyresundantaget

HFD: Nacka kommuns hyresavtal behövde inte upphandlas

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en alldeles färsk dom prövat gränsen mellan hyresundantaget och upphandlingspliktig byggentreprenad. Domstolen konstaterar att delar av Nacka kommuns hyresavtal avseende tillbyggnad avsedd för skolverksamhet, innefattade en byggentreprenad – men att avtalets huvudföremål ändå var hyra. Kommunen hade därför inte varit skyldig att upphandla avtalet.

Hyresavtal med tillbyggnad av skola

Nacka kommun hade sedan tidigare hyrt lokaler för skolverksamhet och ingick 2023 ett nytt tioårigt hyresavtal med fastighetsägaren. Avtalet omfattade cirka 8 155 kvadratmeter i den befintliga byggnaden och ytterligare cirka 2 120 kvadratmeter i en tillbyggnad som fastighetsägaren skulle uppföra.

Konkurrensverket ansåg att avtalet i realiteten omfattade en byggentreprenad och att byggentreprenaden var avtalets huvudföremål. Enligt myndigheten hade kommunen därför genomfört en otillåten direktupphandling. Både förvaltningsrätten och kammarrätten gjorde dock bedömningen att hyresförhållandet var avtalets huvudföremål.

Tillbyggnaden var en byggentreprenad

HFD konstaterar att kommunen hade haft ett sådant avgörande inflytande över projekteringen av tillbyggnaden att den delen av avtalet utgjorde ett byggentreprenadkontrakt. De hyresgästanpassningar som kommunen hade begärt gick enligt domstolen längre än de krav som en hyresgäst vanligtvis ställer på en sådan byggnad.

Avtalet var därmed ett blandat kontrakt som omfattade både hyra och byggentreprenad. Enligt 2 kap. 2 § LOU ska ett sådant kontrakt upphandlas enligt de bestämmelser som gäller för kontraktets huvudföremål.

HFD:s slutsats

HFD gör en objektiv bedömning av avtalet som helhet. Kommunen hade sedan tidigare bedrivit skolverksamhet på fastigheten och tillbyggnaden innebar att den hyrda lokalytan ökade med cirka 26 procent. Domstolen bedömde att avtalets huvudsakliga syfte var att kommunen skulle kunna fortsätta hyra och bedriva skolverksamhet i de befintliga lokalerna. Tillbyggnaden var i förhållande till detta endast av accessorisk och kompletterande karaktär, både ekonomiskt och funktionellt.

Avtalets huvudföremål var därför hyra. Hyresundantaget var tillämpligt och kommunen hade inte varit skyldig att annonsera upphandlingen. Konkurrensverkets överklagande avslogs.

Ett viktigt avgörande för samhällsfastighetssektorn

Domen tydliggör att hyresgästanpassningar kan gå så långt att de i sig utgör en upphandlingspliktig byggentreprenad, utan att det för den skull innebär att hela avtalet måste upphandlas som en byggentreprenad. När hyra och byggentreprenad ingår i samma kontrakt måste en bedömning göras av vad som objektivt sett är kontraktets huvudföremål.

Samtidigt finns det fortfarande frågor kring hyresundantagets räckvidd som behöver redas ut. Det gäller inte minst hyra av byggnader som ännu inte är uppförda och möjligheten att strukturera sådana hyresprojekt genom att upphandlingspliktiga delar, såsom projektering och byggentreprenad, bryts ut och upphandlas separat enligt LOU. En central fråga är då om de olika avtalen kan hållas isär som separata kontrakt eller om de har ett sådant samband att de ska bedömas gemensamt som ett odelbart blandat kontrakt.

HFD avgörande ger därmed välkommen vägledning om hyresundantaget vid tillbyggnader och mer omfattande hyresgästanpassningar, men det finns fortfarande viktiga gränsdragningsfrågor kvar att reda ut – inte minst vid utveckling och uthyrning av nya samhällsfastigheter.

För fastighetssektorn – och särskilt vid utveckling och uthyrning av samhällsfastigheter – finns det därför anledning att fortsätta följa rättsutvecklingen kring hyresundantaget noga.

Vill du veta mer om vad HFD avgörande innebär i praktiken? Svefa Juridik planerar ett webbinarium där vi går igenom domen och dess betydelse för hyresundantaget och samhällsfastighetssektorn. Mer information kommer inom kort.