Svefa Analys - Svensk fastighetsmarknad lockar kapital

Hösten 2025 markerar början på en ny fas: transaktionsvolymerna ökar, kapitalet återvänder. Investeringsfokuset går fortsatt från tillväxt till kassaflöde när stigande långräntor och starkare krona påverkar spelplanen. De långsiktiga aktörerna tar täten i en marknad som nu söker stabilitet snarare än snabb avkastning

Den svenska fastighetsmarknaden visar tydliga tecken på återhämtning. Under årets tre första kvartal uppgår transaktionsvolymen till cirka 111 miljarder kronor, exklusive börsöverlåtelser – en ökning med 27 procent jämfört med samma period 2024. Marknaden har därmed nått sin högsta aktivitetsnivå sedan 2021–2022. Även tredje kvartalet, med en volym på 33 miljarder kronor, bekräftar trenden med en uppgång på 61 procent jämfört med samma kvartal 2024 och markerar därmed det starkaste kvartalet sedan 2021.

Börsbolag och internationellt kapital

De börsnoterade fastighetsbolagen har återtagit en aktiv roll på marknaden och stod för 24 procent av köpen under perioden (drygt 20 procent av försäljningarna), vilket resulterar i ett positivt transaktionsnetto på cirka 3,6 miljarder kronor. Utländska investerare har samtidigt ökat sin relativa närvaro något – deras andel av den totala transaktionsvolymen uppgår till 17 procent under årets tre första kvartal, jämfört med 14 procent året innan. Trots detta är de fortsatt nettosäljare med ett nettoflöde om cirka –0,4 miljarder kronor.

Fortifikationsverkets förvärv av sju fastigheter från Specialfastigheter för cirka 8,2 miljarder kronor är inte inkluderat i Svefas sammanställning.

Strukturella trender och investeringsinriktning

Investeringsmönstren under 2025 präglas av ett tydligt skifte mot kommersiella fastigheter – framför allt kontor, handel och hotell. Dessa står nu för 37 procent av den totala transaktionsvolymen, en ökning från 31 procent under samma period 2024. Den starka utvecklingen drivs av flera större affärer, bland annat Capman Midstars förvärv av en nordisk hotellportfölj till ett värde av cirka 10 miljarder kronor (varav 4 miljarder i Sverige) samt ICA Fastigheters köp av Alectas andel i Ancore för 4 miljarder kronor.

Regional utveckling

Återhämtningen är bred men inte jämnt fördelad. Stockholms län står fortsatt för den största delen av volymen – cirka 41 miljarder kronor (37 procent av totalen), varav Stockholms kommun svarar för 23 miljarder kronor (21 procent). Västra Götalands län uppvisar däremot den starkaste återhämtningen sedan 2020 med 20 miljarder kronor (18 procent), medan Skåne län, särskilt Malmö, visar en stabil nivå med 12 miljarder kronor (10 procent), varav Malmö står för 4 miljarder.

Marknadsaktivitet och affärsstorlek

Antalet större affärer fortsätter att öka. Under de tre första kvartalen 2025 har 24 transaktioner överstigande 1 miljard kronor genomförts, jämfört med 16 under samma period 2024. Därtill noterades 56 affärer över 500 miljoner kronor, vilket pekar på en ökad benägenhet att genomföra kapitalintensiva transaktioner.

Bostadsfastigheter har tappat något i andel till 28 procent (31 miljarder kronor) jämfört med 31 procent under samma period 2024, medan industrifastigheter minskat från 27 till 23 procent. Det antyder en viss avmattning i logistik- och lagersegmentet efter flera år med hög attraktivitet.

Dock kan lager-, industri- och logistiksegment få en positiv påverkan i kölvattnet av de stora satsningarna som kommer inom försvaret, men det är inget vi har sett effekt av än.

Geopolitiskt och makroekonomiskt läge – påverkan på fastighetsinvesteringar

Det geopolitiska klimatet 2025 präglas fortsatt av spänningar och osäkerheter, men Sverige framstår som ett relativt stabilt och trovärdigt land för internationella kapitalflöden.

Byggkostnadsutvecklingen har planat ut efter tidigare år av kraftiga ökningar. Råvarupriser och transportkostnader har stabiliserats och entreprenadkonkurrensen har ökat, vilket har bromsat den fortsatta kostnadstillväxten.

Trots detta ligger byggkostnaderna fortsatt på höga nivåer, vilket pressar marginaler och dämpar nyproduktion.

På räntemarknaden har korta räntor sjunkit genom Riksbankens sänkningar (styrränta 1,75 procent i september 2025), medan långa räntor har stigit under sensommaren och hösten 2025. Den tioåriga statsobligationsräntan ligger omkring 2,5 procent, vilket skapat en brantare räntekurva och signalerar att det kan finnas förväntningar om högre långsiktiga riskpremier framöver.

Samtidigt har den svenska kronan stärkts mot både dollar och euro, vilket förbättrar den relativa avkastningsprofilen för internationella investerare. För dessa aktörer innebär kombinationen av en starkare krona och högre långräntor en mer komplex avvägning mellan valutafördelar och kapitalkostnader.

Sammanfattningsvis så är återhämtningen är här – men inte utan risk

Den svenska fastighetsmarknaden befinner sig nu hösten 2025 i ett tydligt skede av återhämtning och omtag. Efter två år av finansiell osäkerhet med pressade balansräkningar har marknaden återfått stabilitet och förtroende. Investeringsaktiviteten har ökat flera kvartal i rad, riskpremier normaliseras och transaktionsvolymerna närmar sig historiskt genomsnittliga nivåer.

Det ökade antalet större affärer indikerar återvunnet förtroende, även om investeringsbesluten fortsatt präglas av försiktighet. Kommersiella fastigheter upplevs nu som relativt attraktiva, medan bostadssegmentet fortsatt tyngs av svagare avkastningsmöjligheter på grund av pressade driftnetton. Men, vi ser ett ökat intresse för bostadssegmentet.

Investeringsfokuset har tydligt fortsatt att skifta – från tillväxt till kassaflöde. Stigande långräntor och en brantare räntekurva innebär att kapitalkostnaden för långsiktiga tillgångar åter är en central faktor i investeringskalkylerna.

Kombinationen av lägre korta räntor, stabila men höga byggkostnader och en stärkt valuta skapar en mer förutsägbar investeringsmiljö – men också en tydligare differentiering mellan tillgångsslag, mellan det som är bra och det som kan bli en potentiell svart svan.

Utvecklingen under det fjärde kvartalet blir avgörande för att avgöra om återhämtningen markerar början på en ny tillväxtcykel eller en temporär rekyl inom ramen för en långsiktig marknadsanpassning.

Fastighetsmarknaden reser sig – men på nya villkor.

// Katrin Wallensjö, affärschef Analys, Svefa