Se upp för avståndet!

Det är snart dags för årets Business Arena i Malmö. Ett av de mest intressanta ämnena som ska diskuteras under dagen är Yieldgapet i Sverige i allmänhet och i Malmöregionen i synnerhet. Vi har passat på att intervjua Svefas Affärschef inom värdering Per Wieslander för att få svar och bringa klarhet i frågan.

Först och främst Per, vad är egentligen Yieldgap och vad betyder det för fastighetsinvesteringar?
Enkelt uttryckt så är Yieldgapet är avståndet, skillnaden mellan den långa låneräntan och fastigheternas direktavkastning och det visar på lönsamheten i en investering.

Okej, så hur stort är Yieldgapen just nu och hur har den utvecklats de senast åren?
Om vi börjar med att titta på Sverige och jämför kontorsmarknaden enligt MSCIs definition med en 10 årig statsobligation så har det genomsnittliga Yieldgapet de senaste fem åren varit cirka 3,5 procent.

Yieldgapet har faktiskt ökat under de senaste åren. Om vi skulle använda samma förutsättningar men backa 10 år tillbaka i tiden så låg Yieldgapet på 1,4 procent. Det är en ganska kraftig ökning på, förhållandevis, kort tid.

Hur ser situationen ut för Malmö?
För exempelvis kontor i bästa läge i Malmö är Yieldgapen just nu större än vad den är för Sverige i genomsnitt. Här är Yieldgapet drygt 4 procent. Under en kort period mellan 2016 och 2017 så minskade faktiskt Yieldgapet men de senaste årens utveckling har inneburit att gapet ökat även här.

Hur stort bör Yieldgapet vara långsiktigt?
Det är en den stora 10 000 kronors frågan. Den är svår att svara på då det är beroende på nuläge och framtidsutsikter vid varje given tidpunkt då man gör bedömningen. Men för att sätta din fråga i perspektiv så historiskt, det vill säga under 2000-talet, har Yieldgapet varit cirka 2,2 procent.

De nivåer vi ser idag kommer troligtvis inte fortsätta framåt. Det beror inte på att yielden skulle anses för hög utan snarare på att räntan för det lånade kapitalet som finansierat investeringarna inte kommer att fortsätta ligga kvar på dagens låga nivå. Enligt de flesta bedömare, mig inräknat, kommer vi se stigande inflation som följs av höjda räntor.

Vi på Svefa tror inte heller att avkastningen på fastigheter kommer att förändras, vare sig uppåt eller nedåt, nämnvärt. Merparten av de undersökningar som SEPREF (Swedish Property Research Forum) gjort visar på en oförändrad nivå i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Vilka möjligheter och risker ser du och Svefa med Yieldgapet och dess utveckling?
Under de år som Yieldgapet varit stort så har också antalet transaktioner och omsättningen av kommersiella fastigheter ökat. På samma sätt har ett lågt Yieldgap inneburit ett lägre antal transaktioner och lägre omsättning på den svenska fastighetsmarknaden.

Då vi prognosticerar att Yieldgapet kommer att minska, givet att vi får högre finansieringskostnader men i stort sett samma yield, kommer detta också innebära en lägre omsättning på fastighetsmarknaden.

Vi anser att Yieldgapet i dagsläget är ”för stort” eller ”för bra” för att vara långsiktigt hållbart.

Om man vill investera i fastighetsmarknaden, var finns potentialen? Är det något särskilt fastighetsslag eller något geografiskt område som är intressant?

Om Yieldgapet vore den enda parametern som avgör om du ska investera i fastigheter så borde, med tanke på dagens Yieldgap, i stort sett samtliga marknader vara intressanta och rådet är köp fastigheter oavsett var eller vad.

Men nu är det ju turligt nog inte så enkelt. Vi ser stigande yielder för handelsfastigheter och sjunkande yielder för logistikfastigheter. Men som alltid är vår starka rekommendation att alltid investera i segment eller produkter som du själv känner till och där du kan addera värde för att över tid vara framgångsrik som investerare.

Man bör komma ihåg att en fastighet alltid kommer med en viss fastighetsrisk och den bör du som investerare vara beredd på att kunna hantera.

Passa på att lyssna till Per Wieslander och andra experter när de diskuterar Yieldgapet. Kom till Business Arena i Malmö den 2 april klockan 11.00 och seminariet:

Fördjupning B – ”Hur stort ska egentligen Yieldgapet vara?” LIVE 4-5.

Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.