Svefa Analys: Fastighetsåret 2025 - Försiktig styrka i en mer mogen marknad

Fastighetsåret 2025 kan sammanfattas som ett år där den svenska transaktionsmarknaden tog ytterligare steg bort från bottennivåerna under 2023, men där återhämtningen präglades av större eftertänksamhet och selektivitet än under det starka avslutet av 2024.

Aktiviteten ökade, affärerna blev fler och investerarbasen bredare – och marknaden visade samtidigt tydliga tecken på mognad och präglades i högre grad av disciplin, selektivitet och långsiktighet. Affärerna genomfördes i ökande utsträckning på fundamentala grunder, där kassaflöden, finansieringsförutsättningar och riskbedömning vägde tyngre än snabb volymtillväxt. Samtidigt blev prissättningen mer realistisk, vilket underlättade avslut och minskade gapet mellan köpares och säljares förväntningar. Sammantaget speglar utvecklingen en fastighetsmarknad som i större utsträckning fungerar genom stabilitet och samsyn snarare än genom tillfälliga marknadsrörelser.

Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 150 miljarder kronor exklusive börs- och strukturaffärer, vilket motsvarar en ökning med 6 procent jämfört med 2024. Inkluderas börs- och strukturaffärer summeras volymen till cirka 175 miljarder kronor.

Därmed blev 2025 det starkaste året sett till transaktionsvolym sedan 2022, även om nivåerna fortsatt låg tydligt under rekordåren 2020–2022.

Kvartalsutveckling – stabil grund men svagt avslut

Transaktionsaktiviteten under 2025 var relativt jämnt fördelad mellan kvartalen. Första kvartalet noterade cirka 37 miljarder kronor, följt av ett starkt andra kvartal om cirka 43 miljarder kronor. Under tredje kvartalet uppgick volymen till cirka 33 miljarder kronor och fjärde kvartalet avslutades på cirka 37 miljarder kronor.

Samtliga kvartal 2025 överträffade motsvarande perioder under 2024, med undantag för fjärde kvartalet som minskade med cirka 30 procent jämfört med det exceptionellt starka fjärde kvartalet 2024. Sett ur ett längre historiskt perspektiv var dock det fjärde kvartalet 2025 fortsatt svagt.

Under 2025 har förutsättningarna för fastighetstransaktioner fortsatt att förbättras, men i ett mer balanserat tempo än under föregående år. Kreditmarknaden har stabiliserats och finansiering har i större utsträckning varit tillgänglig, om än med fortsatt selektiva kreditprocesser. Den ökade tydligheten kring finansieringsvillkor, i kombination med en högre grad av samsyn på värderingar, har bidragit till en ökad affärsberedskap hos både köpare och säljare. Sammantaget har detta skapat bättre förutsättningar för att genomförda transaktioner, även om marknaden fortsatte att präglas av krav på starka fundamenta och finansiell uthållighet.

Fastighetsmarknaden - stabilisering i praktiken

Fastighetsåret 2025 kan sammanfattas som ett år av fortsatt stabilisering på den svenska transaktionsmarknaden, där den totala volymen ökade marginellt jämfört med föregående år. Högre grad av balans på kreditmarknaden och ökad transparens kring räntenivåer och finansieringsvillkor har förbättrat förutsättningarna för att genomföra affärer.

Marknaden präglades samtidigt av ökad selektivitet, där investeringar i högre grad baserades på fundamentala värden, kassaflöden och finansiell hållbarhet.

Med en total transaktionsvolym om cirka 150 miljarder kronor för helåret 2025, motsvarande en ökning om cirka 6 procent jämfört med 2024, bekräftas en fortsatt gradvis återhämtning.

Sammantaget ger utvecklingen bilden av en fastighetsmarknad där affärer i allt högre utsträckning genomfördes utifrån långsiktig bärkraft snarare än kortsiktiga marknadsrörelser.

För fastighetssektorn innebär detta ett skifte mot en mer disciplinerat fungerande transaktionsmarknad, vår samlade bild är att marknaden nu präglas av större eftertanke och tydligare affärslogik – en utveckling som skapar bättre förutsättningar för hållbara fastighetsaffärer över tid.

Fler affärer – men fortsatt selektivitet

Under 2025 ökade antalet genomförda fastighetstransaktioner tydligt, till totalt 977 affärer jämfört med 705 året innan. Uppgången drevs i huvudsak av ett större antal transaktioner i intervallet 100–500 miljoner kronor, vilket indikerar en marknad där fler aktörer återupptog affärsaktivitet, men med fortsatt fokus på hanterbara investeringsnivåer.

Samtidigt ökade antalet affärer över en miljard kronor endast marginellt, medan den samlade volymen i affärer över en miljard kronor minskade 2025 jämfört med 2024. Utvecklingen speglar en fortsatt försiktig hållning bland både köpare och säljare när det gäller de största affärerna, där krav på finansiering, riskbedömning och långsiktig bärkraft fortsatt varit styrande.

Utländska investerare – från nettosäljare till nettoköpare

2025 stärkte utländska investerare sin närvaro på den svenska fastighetsmarknaden, detta efter en period av avtagande aktivitet och ett svagt negativt netto under 2024. Under 2025 stod internationellt kapital för cirka 19 procent av köpen, jämfört med 14 procent under 2024, medan andelen av transaktionerna uppgick till cirka 15 procent. Sammantaget resulterade detta i ett positivt nettoinflöde om cirka 6,1 miljarder kronor, vilket innebär att utländska aktörer återigen var nettoköpare.

Utvecklingen under 2025 markerar ett tydligt skifte jämfört med 2024, då utländska investerare i högre grad intog en avvaktande position. Försvagningen av den svenska kronan bidrog till en försiktigare hållning, särskilt bland euro- och dollarbaserade investerare. Under 2025 har dock stabilare makroekonomiska förutsättningar i kombination med mer förankrad prissättning, bidragit till att åter stärka Sveriges attraktivitet för internationellt kapital.

Noterade bolag och institutioner präglar affärsaktiviteten

Under 2025 uppvisade såväl börsnoterade fastighetsbolag som institutionella investerare en fortsatt stark närvaro på den svenska transaktionsmarknaden. De börsnoterade bolagen svarade för cirka 25 procent av köparvolymen och omkring 23 procent av säljarvolymen, vilket resulterade i ett begränsat positivt transaktionsnetto om cirka 2,3 miljarder kronor. Fördelningen låg i stort sett i linje med före-gående år och indikerar en fortsatt jämn aktivitet, där noterade aktörer varit verksamma både som köpare och säljare.

Institutionellt kapital var nettoköpare och stod för cirka 12 procent av köparvolymen respektive cirka 10 procent av säljarvolymen 2025. Investeringsaktiviteten präglades av fokus på objekt med stabila kassaflöden och långsiktigt förvaltningsvärde.

Exempel på 2025 års större transaktioner är Wihlborgs förvärv i Skåne för cirka 2,4 miljarder kronor, K-Fastigheters bostadsavyttring i Göteborgsområdet till Viga för cirka 1,9 miljarder kronor samt

Corems försäljning till Castellum för cirka 1,74 miljarder kronor. På den institutionella sidan återfinns bland annat KPA Pensions förvärv i Nacka för cirka 822 miljoner kronor samt Vasakronans förvärv i Solna för cirka 2,2 miljarder kronor.

Fastighetsmarknadens utveckling per segment 2025

Bostäder

Bostadssegmentets andel av den totala transaktionsvolymen minskade marginellt under 2025 jämfört med 2024, med cirka två procentenheter, och uppgick till omkring 30 procent av den totala marknaden. Aktiviteten var ojämnt fördelad över året, där det andra kvartalet noterade den högsta volymen om cirka 17 mdkr, följt av det fjärde kvartalet med cirka 12,5 mdkr.

2025 präglades av flera större affärer som tydligt bidrog till segmentets volym. Bland de mest bety-dande transaktionerna återfinns till exempel K-Fastigheters bostadsförsäljning om cirka 1,88 mdkr till danska Viga, Stena Fastigheters förvärv av Källfelt Byggnads AB samt SBB:s avyttring av nyproducerade bostäder i Stockholmsområdet till Ontario Teachers’ Pension Plan för cirka 1,18 mdkr. Därtill genomförde K-Fastigheter en försäljning av en bostadsportfölj i Göteborg till Willhem AB för 875 mkr, samtidigt som Einar Mattsson sålde cirka 1 200 bostäder i Hjulsta till allmännyttiga Familjebostäder för 1,4 mdkr.

Industri

Industrifastigheter stärkte sin position något under 2025 och svarade för cirka 23 procent av den to-tala transaktionsvolymen, att jämföra med omkring 20 procent under 2024. Segmentets ökade andel speglar ett fortsatt starkt investerarintresse för lager- och logistikfastigheter med stabila kassaflöden.

2025 års enskilt största industriaffär var EQT Real Estates försäljning av en portfölj bestående av 33 industri- och lagerfastigheter i Stockholm, Uppsala, Mälardalen och Östergötland. Portföljen omfattar cirka 144 000 kvadratmeter och förvärvades av Brookfield till ett bedömt fastighetsvärde om cirka 2,1 mdkr. Därutöver märks SLP:s förvärv av logistikfastigheter i Örebro och Norrköping från Barings för cirka 1,4 mdkr.

Lokaler

Transaktionsvolymen inom lokalsegmentet – handel, kontor och hotell – uppgick under 2025 till cirka 34 procent av den totala marknaden, en marginell nedgång från 36 procent föregående år. Trots detta förblev lokaler det största segmentet sett till volym, vilket till stor del förklaras av ett antal mycket kapitalintensiva affärer.

Bland de mest tongivande transaktionerna återfinns CapMan Real Estates förvärv av Midstars hotell-portfölj, där cirka 4 mdkr hänförs till den svenska delen. Vidare genomförde ICA Fastigheter ett förvärv av Alectas 50-procentiga andel i Ancore till ett totalt värde om cirka 4 mdkr. Andra större affärer inkluderar bytesaffären mellan Alecta Fastigheter och M&G avseende fastigheterna Blekholmen 1 och Skravelberget Större 19 i centrala Stockholm, med en uppskattad köpeskilling om cirka 3,2 mdkr, Vasakronans förvärv av Tygeln 2 från tyska DWS för cirka 2,2 mdkr samt Wihlborgs förvärv av åtta hotell- och kontorsfastigheter från Granitor för cirka 2,4 mdkr. Svenska Handelsfastigheter bidrog ytterligare till volymen genom sitt förvärv av 16 handelsfastigheter från ABG Fastena för cirka 1,6 mdkr.

Specialfastigheter

Specialfastigheter minskade något i andel av den totala transaktionsvolymen jämfört med 2024 och uppgick under 2025 till cirka 7 procent (8 procent 2024). Segmentet präglades av ett begränsat antal, men relativt stora affärer.

Den största transaktionen utgjordes av Inteas förvärv av en portfölj med säkerhetsfastigheter omfattande sju anstalter och fyra SIS-hem, med en sammanlagd yta om drygt 78 000 kvadratmeter. Säljare var Specialfastigheter och köpeskillingen uppgick till cirka 1,39 mdkr. En annan betydande affär var Nordiqus förvärv av Nya Dalarna Högskola från Diös för 706 mkr.

Mark & Övrigt

Segmentet Mark & Övrigt ökade sin andel av den totala transaktionsvolymen till cirka 6 procent under 2025, jämfört med 4 procent under 2024. Aktiviteten dominerades av affärer kopplade till bostadsutveckling i attraktiva lägen.

De tre stora länen - Stockholm, Västra Götaland och Skåne

De tre storstadslänen dominerade även 2025 den svenska transaktionsmarknaden och stod sammantaget för drygt 60 procent av den totala volymen. Samtidigt blev skillnaderna mellan regionerna tydligare, både vad gäller segmentfokus och utvecklingstakt.

Stockholms län förblev landets största marknad med en transaktionsvolym om cirka 50,7 mdkr, motsvarande 33,9 procent av den totala transaktionsvolymen under 2025. Bostäder var det dominerande segmentet i länet och utgjorde 44 procent av volymen, medan lokalsegmentet stod för den största andelen i Stockholms stad. Jämfört med 2024 ökade bostadssegmentet tydligt, medan lokal- och specialfastigheter noterade markanta nedgångar.

Västra Götalands län uppvisade en bred återhämtning med en transaktionsvolym om cirka 25,5 mdkr, under2025, motsvarande 17 procent av totalen. Marknaden präglades av en jämnare segmentfördelning, där både bostäder och industri ökade kraftigt jämfört med föregående år. Utvecklingen indikerar en stärkt riskaptit och ett brett investerarintresse i regionen.

Skåne län uppgick till cirka 16,3 mdkr, motsvarande 11 procent av den totala transaktionsvolymen under 2025. Lokaler var det dominerande segmentet, medan bostadssegmentet föll kraftigt jämfört med 2024. Samtidigt ökade volymen inom lokaler och mark betydligt, vilket visar på en tydlig omal-lokering av kapital snarare än en generell nedgång i investeringsaktivitet.

Sammanfattningsvis kännetecknades transaktionsåret 2025 av en mer differentierad marknad där regionala förutsättningar och segmentspreferenser fick ökad betydelse. Stockholm behöll sin ledande position med större selektivitet, Västra Götaland visade en bred tillväxt och Skåne genomgick en tydlig förskjutning i investerarintresse mellan segmenten.

Stabilare ekonomiska förutsättningar, ökad funktion, fortsatt försiktighet

Under 2025 präglades fastighetsmarknaden av en gradvis normalisering av de finansiella förutsättningarna. Riksbankens räntesänkningar under 2024 fick fullt genomslag i ekonomin, och styrräntan låg under 2025 inom intervallet 2,5–1,75 procent, jämfört med toppnivåer om 4 procent under 2023.

Kreditmarknaden fungerade bättre under 2025 än under 2024, men präglades fortsatt av tydlig selektivitet. Finansiering var i huvudsak tillgänglig för affärer med stabila kassaflöden, måttlig belåning och med en stark motpart. Utvecklingsprojekt och mer riskexponerade tillgångar mötte fortsatt höga avkastningskrav. I takt med att transaktionsaktiviteten ökade förbättrades även transparensen i affärerna, vilket bidrog till ett mer fungerande värderingsklimat.

Marknadsaktiviteten under 2025 drevs främst av selektiva förvärv och strategiska portföljjusteringar snarare än bred expansion. Kapitalmarknadsaktiviteten var lägre än under 2024, med fokus på refinansiering och konsolidering snarare än större nyemissioner. Sammantaget framstod 2025 som ett år av stabilisering och ökad funktionalitet, där lägre räntor ökade transaktionsaktiviteten, men där finansiell styrka och tydlighet och samsyn i prissättning fortsatt var avgörande.

Nyemissionsaktiviteten inom den svenska fastighetssektorn var under 2025 väsentligt lägre än under 2024, både sett till antal och total volym. De emissioner som genomfördes var i huvudsak riktade och selektiva, snarare än breda balansräkningsstärkande åtgärder.

Bland de mest betydande emissionerna återfinns Corem, som genomförde en riktad nyemission om cirka 940 mkr, Intea Fastigheter med emissioner om sammanlagt cirka 500–560 mkr, Emilshus som tillfördes cirka 546 mkr, samt Cibus, som aviserade och delvis genomförde emissioner upp till cirka 1 mdkr. Sammantaget uppgick den publicerade emissionsvolymen under 2025 till cirka 3–3,5 mdkr, vilket är en tydlig nedgång jämfört med 2024 då flera enskilda emissioner översteg miljardbelopp.

Den mer begränsade emissionsaktiviteten speglar ett förbättrat ränteläge och mer fungerande kredit-marknad under 2025 där behoven av nyemissioner blev lägre. Under 2025 stabiliserades styrräntan kring 1,75 procent och en tioårig statsobligationsränta låg vid årets slut kring 2,8 procent.

Samtidigt kvarstod en tydlig kreditselektivitet, vilket förklarar varför emissioner främst genomfördes av bolag som antingen såg strategiska förvärvsmöjligheter eller behövde stärka sin finansiella flexibi-litet snarare än sin överlevnadsförmåga. Sammantaget indikerar emissionsmönstret under 2025 en marknad i normalisering, där kapitalmarknaden används mer strategiskt än defensivt.

Vår slutsats är att 2025 var ett år som handlade mer om balans än om tillväxt

I skrivande stund för ett år sedan siade jag om att 2025 skulle präglas av stabilisering snarare än snabb återhämtning, förutsatt att ränteläget lättade men att kreditgivningen förblev selektiv. I backspegeln kan jag konstatera att utfallet i stora drag följde detta mönster. Marknadens grundförutsättningar stärktes under året genom mer förutsägbara räntenivåer och en kreditmarknad som successivt normaliserades, vilket ökade transaktionsbenägenheten jämfört med 2024.

Samtidigt blev det tydligt att stabilitet inte automatiskt innebar bred aktivitet. Transaktionerna ökade, men genomfördes främst där prisanpassningen redan skett och där finansiell styrka och tydliga kassaflöden gav trygghet i affären. Balansen mellan köpares och säljares prisförväntningar var fortsatt avgörande för var likviditet faktiskt uppstod.

När vi nu blickar framåt mot 2026 går fastighetsmarknaden in i nästa fas med bättre fungerande fundamenta än på flera år. Utmaningen blir inte främst tillgången på kapital, utan förmågan att an-vända det disciplinerat – i en marknad där långsiktighet, riskmedvetenhet och affärsmässighet sanno-likt kommer att väga tyngre än tempo.

Utblick 2026 och framåt – förbättrade fundamenta men fortsatt disciplin

Prognosinstituten pekar mot att den svenska ekonomin stärker takten under 2026 efter flera år av låg tillväxt. Enligt EU-kommissionen och OECD väntas BNP-tillväxten uppgå till omkring 2,5–2,7 % 2026, jämfört med cirka 1,5 % 2025, samtidigt som inflationen stabiliseras kring eller strax under 2 %. Detta skapar ett mer förutsägbart makroekonomiskt läge.

Riksbankens signaler indikerar att styrräntan väntas ligga relativt stabil under 2026, med eventuella justeringar först längre fram i prognosperioden. I kombination med en långränta som bedöms förbli på historiskt mer normala nivåer förbättras förutsättningarna för långsiktiga investeringskalkyler.

För fastighetsmarknaden innebär detta ett tydligare fundamentalt stöd än under åren 2023–2025. Lägre inflationsosäkerhet och stabilare räntor underlättar värdering, finansiering och prissättning, vilket talar för gradvis ökad transaktionsaktivitet. Samtidigt väntas kreditgivningen fortsatt vara selektiv, vilket innebär att tillväxten i första hand gynnas aktörer med stark balansräkning, stabila kassaflöden och tydlig långsiktig strategi.

Sammantaget pekar utsikterna för 2026 mot ökad funktion och försiktig återhämtning, snarare än snabb expansion, där disciplin i finansiering och prissättning fortsatt blir avgörande för fastighetsbranschens utveckling.

Försvar och rättsväsende – staten som strukturell fastighetsköpare och fastighetsmarknadens mest förutsägbara osäkerhet

Under 2025 befäste staten sin roll som en långsiktig och stabil aktör på fastighetsmarknaden, drivet av den omfattande uppbyggnaden av totalförsvaret och rättsväsendet. Genom Fortifikationsverket intensifierades Försvarsmaktens fastighetsförvärv med fokus på att säkra regementen, kontor, övningsområden och annan kritisk infrastruktur i statlig ägo.

Samtidigt ökade investeringarna i kriminalvårdsfastigheter kraftigt. Behovet av fler anstalts- och häktesplatser ledde till både nyproduktion och förvärv, ofta genom långa hyresavtal och samverkan med specialiserade fastighetsägare. Försvars- och kriminalvårdsfastigheter utvecklades därmed till ett tydligt eget segment, relativt oberoende av konjunktur och ränteläge, och fungerade som en stabiliserande kraft på transaktionsmarknaden.

Under 2025 utgjorde statliga fastighetsinvesteringar ett tydligt inslag på den svenska fastighetsmarknaden. Inom försvarsområdet genomförde Fortifikationsverket fastighetsförvärv i storleksordningen 8–9 miljarder kronor, däribland förvärv av försvarsfastigheter från Specialfastigheter. Investeringarna var inriktade på att långsiktigt säkra och utveckla regementen, högkvarter, övningsfält och teknisk infrastruktur som en del av uppbyggnaden av totalförsvaret.

Parallellt ökade investeringarna inom kriminalvården markant. Den nationella utbyggnaden omfattar flera tusen nya anstalts- och häktesplatser, med investeringar om flera miljarder kronor årligen i ny-produktion och ombyggnation. Fastighetsutvecklingen avser främst anstalter, häkten och säkerhetsklassade stödbyggnader.

Inför 2026 väntas statens fastighetsinvesteringar ligga kvar på en hög nivå. Försvarsbeslutet 2025–2030 innebär fortsatt utbyggnad av militär infrastruktur, samtidigt som Kriminalvården signalerat ett oförändrat stort behov av nya platser. Sammantaget talar detta för att staten även framåt kommer vara en strukturell och förutsägbar köpare och hyresgäst, med betydelse för både transaktionsmarknaden och utvecklingen av specialfastigheter.

För Svefa är försvars- och kriminalvårdsfastigheter ett av de mest intressanta segmenten att följa under 2026. Samtidigt är det ett område där analysen är betydligt mer komplex än i många andra fastighetssegment. Långa tidshorisonter, särskilda säkerhetskrav, politiska beslut, finansiella utmaningar och motpartsrisker är avgörande faktorer som ställer höga krav på analysen.

Att förstå dessa förutsättningar och dra rätt slutsatser är avgörande för långsiktig framgång i ett segment som vid en första anblick kan uppfattas som stabilt, men som i praktiken kräver hög specialistkompetens. Svefa kommer att följa utvecklingen med särskilt fokus, då försvars- och kriminalvårdsfastigheter kombinerar långsiktig efterfrågan med hög analytisk komplexitet – en kombination som kräver erfarenhet, djup marknadskunskap och rätt metodik. Här har vi med hela Svefas erfarenhet en unik kunskapsbas.

// Katrin Wallensjö, affärschef Analys, Svefa