Tomträttsavgäld för kommersiella fastigheter

Det händer mycket inom det rättsliga området. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

Innehavarna av de tomträtter som upplåts av stat och kommun får normalt sina årliga tomträttsavgälder omförhandlade vart tionde år. Avgälden bestäms huvudsakligen av två variabler, fastighetens värde samt avgäldsräntan. Avgäldsräntan har de senaste åren legat stadigt på 3 %.

Högsta domstolen meddelade en dom för en månad sedan i det så kallade Smyrnamålet, och slog fast att avgäldsräntan för bostäder (om den s.k. realräntemetoden tillämpas) i stället ska ligga på 1,75 %, vilket kommer att innebära en dramatisk sänkning av de avgälder som framöver förhandlas för bland annat bostadsrättsföreningar.

Efter Högsta domstolens (HD) dom har det diskuterats vilken inverkan domen får för avgälden för kommersiella tomträtter.

Högsta domstolen uttalade visserligen i Smyrnadomen att den långsiktiga realräntan, baserat på uppgifter från Konjunkturinstitutet avseende tioåriga statsobligationer för perioden 1987–2060, bedöms gå från en kraftigt fallande nivå upp mot cirka 1 procent omkring år 2025. Därefter förväntas den stiga mycket långsamt och nå något över 2 procent först omkring år 2047, för att sedan ligga kvar på en nivå strax över 2 procent fram till år 2060.

Detta kan tolkas som att HD slagit fast att avgäldsräntan generellt (och för kommersiella fastigheter) ska ligga på 2 %, men att den beträffande bostadsfastigheter ska ligga på 1,75%.

I ett första avgörande för att klargöra rättsläget har mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt (MMD) meddelat en dom den 23 maj. Tvisten rörde avgälden för bl.a. fastigheten Spectern 13 i korsningen Hamngatan och Regeringsgatan i centrala Stockholm.

I målet hade kommunen gjort gällande att räntan i första hand ska beräknas utifrån direktavkastningsmetoden. I andra hand utifrån realräntemetoden, det vill säga en något annan bedömning än i HD:s dom.

MMD kom till slutsatsen, bland annat med hänvisning till HD:s dom i Smyrnamålet, att avgäldsräntan för kommersiella fastigheter ska vara 2 %. Även detta kommer att innebära en väsentlig sänkning av avgäldsräntan för kommersiella fastigheter med tomträtt.

Se HD:s dom den 25 april 2025 i mål T 3706-23 och mark- och miljödomstolen i Nacka dom den 23 maj 2025 i mål T F 6439-22 m.fl.)