Analys: 2020 ytterligare ett rekordår tack vare en stark slutspurt

De första veckorna efter nyåret 2020 var lugna, kanske som en reaktion på den starka avslutningen av 2019, vilket resulterade i att transaktionsvolymen för januari var låg jämfört med året innan. Men om inledningen var lugn så drogs tempot upp rejält i början av februari och förväntningarna på att det skulle bli ytterligare ett rekordår var höga. Det avspeglar sig även i sifforna för februari men även mars var en stark månad sett till transaktionsvolym. Den starka utvecklingen kom dock av sig när pandemins konsekvenser slog till med full kraft. Marknaden blev efter Corona-utbrottet avvaktande även om de flesta initialt närde en tro om att det nog skulle vara över till påsk. Så blev det inte.

Däremot tog transaktionsprocesserna längre tid, och utöver osäkerhet avseende Corona-pandemins långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden skapade även förändrade förutsättningar på kreditmarknaden oro. Men det faktum att marknaden blev osäker och avvaktande innebar inte att viljan att investera i fastigheter minskade. När det väl stod klart att ett vaccin var på gång så kom investerarna tillbaka med full kraft.

Tack vare en stark slutspurt under årets sista månader kommer 2020 att gå till historien som ett av de starkaste fastighetsåren någonsin. Den totala transaktionsvolymen uppgick preliminärt till cirka 194 miljarder kronor. Det kan jämföras med föregående år då volymen uppgick till cirka 189 miljarder kronor.

Intresset för hyresbostäder ökade under 2020

En förändring från föregående år är att transaktionsvolymen skiftat cirka tio procent från kontor till bostäders fördel. Bostäder utgjorde cirka 30 procent av den totala volymen 2020 jämfört med cirka 20 procent föregående år och är det segment som stärkts mest under 2020.

Utvecklingen är dock inte särskilt förvånande då bostäder är det segment som marknaden värderar med lägst risk och i tider med ökad osäkerhet söker sig kapitalet till säkrare investeringar. En hög befolkningstillväxt i kombination med, i det närmaste, obefintliga vakanser inom befintliga hyresbestånd på starka delmarknader har gjort att efterfrågan på att investera i hyresrätter ökat under senare år.

Under 2020 visade det sig tydligast i ett klart ökat intresse för nyproducerade hyresrätter. En stor andel av affärerna i segmentet avser pågående eller planerade hyresrättsprojekt som förvärvats genom så kallad ”forward funding” eller ”forward purchase”. Det ökade intresset för just denna typ av objekt har lett till en fortsatt press på direktavkastningskraven även under 2020.

Utvecklingen i segmentet har inte gått obemärkt förbi. Det visar inte minst det ökade intresset för den svenska bostadshyresmarknaden från utländska investerare. Där Patrizias båda förvärv i Malmö och Haninge samt CBRE Global Investors förvärv i Sundbyberg är exempel där nivåer på både pris och yield vittnar om ett offensivt intåg på den svenska marknaden. Svefas expert på den kommersiella bostadsmarknaden kommenterar utvecklingen:

Vi ser ett ökat intresse av att utnyttja det statliga investeringsstödet vilket har medfört att nyproduktion varit möjlig även i mindre städer. Vi noterar även en ökad ”yieldspread” mellan hyresrättsprojekt med investeringsstöd och projekt med presumtionshyror” säger Erik Norrman, Affärschef Värdering.

Han fortsätter ”Andelen affären av fastigheter inom de så kallade miljonprogramsområdena har minskat och där har det tidigare stora intresset emellertid medfört att direktavkastningskraven pressats till så pass låga nivåer att det blivit allt svårare att hitta intressanta investeringsobjekt”.

Historiskt bra december trots skakig kontorsmarknad och ökande vakanser

Indikationer på att det finns kommande kontorsvakanser centralt i våra största städer tillsammans med att antalet andrahandsuthyrningar inom segmentet har noterats mer frekvent under året är indikationer på att många funderar över framtida lokalstrategier. Vi kan emellertid konstatera att många av de tidigare pausade affärerna avseende kontor nu har genomförts. Många även på riktigt höga nivåer. Nedan ses några av de genomförda affärerna under 2020.

Avslutningen på året blev mycket stark. I december månad uppgick affärsvolymen till cirka 50 miljarder kronor. Detta gör december 2020 till en månad som utmärker sig i transaktionsvolymhistoriken.

Nedan ses fördelningen mellan fastighetstyper.

Under året har även ett antal bolagsövertaganden skett. Exempelvis Balders köp av aktiebolaget Masmästaren (5 mdkr) samt SBB:s köp av Sveafastigheter (5 mdkr). Några få aktörer står för en stor del av affärerna – SBB utmärker sig som en synnerligen aktiv aktör. De har förutom nämnda förvärv ovan även förvärvat de börsnoterade bolagen Hemfosa (28,2 mdkr) och Offentliga Hus (54,3% * 8,6 = 4,7 mdkr), Dessa två affärer ingår inte i Svefas sammanställning över 2020 då de avser överlåtelser av börsnoterade aktier. Andra exempel är på aktörer som varit involverade i stora affärer är Nyfosa, Heimstaden och Balder.

Under 2020 har det varit fortsatt stort intresse från utländska investerare. Det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone är ett exempel på utländsk aktör som genomfört flera stora portföljaffärer under året.

Lågt ränteläge och låg inflation har bidragit till att vi sett en press nedåt på avkastningskraven i många segment och därmed fått ett flertal rekordnoteringar 2020. Det finns dock segment som handel och hotell som haft omvänd utveckling där avkastningskraven har stigit generellt.

Logistikfastigheter kommer att vara framtidens vinnarsegment

Volymen avseende logistik har varit stabil mellan åren. Vi bedömer att segmentet kommer att vara fortsatt intressant att investera i, särskilt nu när köpmönster förändrats och fler handlar livsmedel, konsumtions- och sällanköpsvaror på nätet. Detta kommer troligen att påverka de citynära logistikfastigheterna som blir viktiga i denna kedja.

Fortsatt gynnsamt investeringsklimat men kommer 2021 bli året då det digitala arbetssättet slår igenom på allvar i fastighetsbranschen?

För 2021 ser det ut som att det fortsatt gynnsamma investeringsklimatet i form av låga räntor och låg inflation kommer att bestå. Det finns inga indikationer på en avmattning i intresse från investerare utan vi tror att även 2021 kommer att bli ett år med hög transaktionsattraktivitet. Viss osäkerhet finns dock fortfarande om hur livet efter vaccinering kommer att se ut.  

De stora frågeställningarna som vi kanske får svar på under 2021 är: Hur utvecklas den fysiska ar-betsplatsen, hur kommer den att se ut när fler och fler företag upptäcker att det går att jobba digitalt via distans? Hur påverkar utvecklingen de som arbetar hemma? Blir följden att bostaden behöver se annorlunda ut. Kommer logistikfastigheter förändras i kölvattnet av e-handelns fortsatta frammarsch?

Dessa frågor ser vi fram emot att följa och analysera under 2021

Erik Norrman

Affärschef Värdering & Analys

010-603 87 38 erik.norrman@svefa.se
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.