Första halvåret 2019 har varit intensivt ur ett transaktionsperspektiv, med en sammanlagd affärsvolym om knappt 100 miljarder kronor. En historisk jämförelse visar att vi inte har sett ett så starkt första halvår sedan 2016, då affärsvolymen slutligen uppgick till 218 miljarder kronor för helåret och således var det i särklass starkaste transaktionsåret någonsin.
Transaktionsmarknaden följer normalt ett tydligt säsongsmönster där många affärer avslutas inför sommarledigheten respektive årsskiftet. Även i år ser vi tydliga tecken på detta med många större avslut i slutet av juni månad samt början av juli.
För Svefas del har vi också haft en intensiv vår och inför semestrarna bland annat genomfört försäljningarna av ett par större bostadsportföljer med en total köpeskilling om drygt 1 miljard kronor samt första etappen av en större byggrättsaffär för bostäder i Karlstad. Vi kan utifrån intresset i dessa affärer konstatera att bostadssegmentet fortfarande är hett när det kommer till såväl hyresbestånd som byggrätter för nyproduktion i vissa starka regionstäder.
Utmärkande för transaktionsmarknaden 2019 är att vi ser många större affärer i miljardklassen, såväl portföljer som enstaka fastigheter, men följaktligen också något färre affärer totalt sett. De stora affärerna drivs av en fortsatt stark efterfrågan från institutionellt kapital, såväl svenskt som internationellt, som söker avkastning i direktinvesteringar i fastigheter. De allt sämre utsikterna för svensk ekonomi, med sjunkande resursutnyttjande i industrin, sänkt sysselsättning och ökad arbetslöshet leder till att långa räntor till och med ligger lägre än korta marknadsräntor. Detta ger fastighetsinvesteringar en relativ fördel mot andra investeringsmöjligheter. Långsiktigt kommer naturligtvis fastigheters värde starkt korrelera till svensk ekonomis utveckling men med låga marknadsräntor spår vi ett fortsatt tryck på svensk fastighetsmarknad.
I mindre affärer samt affärer med högre risk och i sekundära delmarknader är investeringsintresset mer digitalt. Vi ser fortsatt transaktioner som når höga värden men även ett flertal affärer där köp uteblir. Detta till följd av en minskad riskvilja i investerarled men i flera fall även av ökade svårigheter att finansiera förvärven via traditionell bankbelåning.
Sett till fastighetssegment ser vi dels många affärer inom logistiksegmentet, där såväl det nationella som det internationella investerarintresset kraftigt tilltagit under de senaste åren som en reaktion på det förändrade varuflödet som e-handeln ger upphov till. Här har även vi på Svefa ett par spännande affärer i ”pipelinen” som vi hoppas kunna berätta mer om under hösten.
Vidare ser vi att affärsvolymen inom bostadssegmentet avtagit betänkligt. Som tidigare nämnt har vi kunnat konstatera ett starkt intresse från köpsidan i våra egna bostadsaffärer. Vi bedömer att, även om byggrättsmarknaden i storstadsregionerna fortsatt är problematisk, andelen bostadsaffärer kommer att normaliseras och inom kort återta sin position som det största enskilda segmentet. En kommande affär att hålla utkik efter är Sollentuna kommuns avyttring av 548 bostäder, där Svefa fått förtroendet som säljrådgivare.
Samhällsfastighetssegmentet är fortsatt hett och sedan lång tid tillbaka är det avsaknaden av säljare som i första hand begränsar volymen. Det är ett av Svefas tydligast prioriterade segment och vi räknar med att marknadsföra ett antal affärer under hösten. Just nu pågår marknadsföringen av en förskoleportfölj i Stockholm där vi kan konstatera ett starkt intresse.
Vi ser fram emot hösten och att tillsammans med er bidra till en fortsatt aktiv transaktionsmarknad.
Gustav Källén, vice vd, affärsområdeschef transaktioner
Felix Ridderström, affärschef transaktioner